Покупка квартиры в Алматы: часть-2
Уважаемые читатели, хочу рассказать, как я отказался от эмоций в процессе выбора.
На процесс выбора квартиры влияет много факторов. Квартира может быть прекрасной, но посмотреть ее пришлось в будни, после работы, поэтому она может не понравиться. Пробки, ливень или духота, незнакомый район и трудность парковки в вечернее время могут испортить все впечатление. Или наоборот, осмотр квартиры в выходные дни ничего не скажет о возможных пробках в будни. Отчего зависит цена, как она складывается и остальные бесконечные почему. Поэтому к процессу принятия решения и решил подойти опционально.
У нас есть некая сумма NNN. Мы готовы потратить ее на покупку квартиры. Требования к будущему жилью минимальны - квартира для четырех человек. Все остальные решения принимаются исходя из внесенных в таблицу данных.
В Excel я внес ряд важных, на мой взгляд, параметров, которые можно оцифровать. Цифры - это сухие данные, и эмоционально повлиять на решение они не могут. Например, в квартире светло - оцифровать нельзя. А вот указать этаж всегда можно. Путем небольшого отбора у нас с любимой набралось 14 основных параметров. Все они ниже:
• цена квартиры
• цена за квадратный метр
• возраст дома
• этаж
• этажность дома
• наличие балкона
• наличие лоджии
• общая площадь
• жилая площадь
• соотношение общей и жилой площади
• площадь кухни
• количество комнат
• количество раздельных комнат
• тип санузла (общий или раздельный)
Все объявления, о продаже которые мы просматривали, мы вносили в таблицу. В самом начале сложно отказаться от эмоционального фактора: нравится нам само объявление или не нравится. Надо вносить все, что заинтересовало. Это поможет принять верное и обоснованное решение.
Всего, за неполные два месяца в нашу таблицу попали 147 квартир. У нас появилась возможность оценить их исходя из важности любого из параметров. Например, можно сразу посмотреть все квартиры определенной площади, расположенной на 4 этаже с раздельным санузлом. Или исключить из обзора все квартиры, старше 25 лет.
Кстати, это важный тригер отношения владельцев квартиры к своему жилью. Если они знают возраст дома, это возможность для торга. Поскольку, чем старше дом в Алматы, тем ниже его сейсмоустойчивость (усталость материалов, из которых построен дом никто не отменял).
Таблица покажет вам, насколько переоценена или недооценена квартира на рынке, относительно вашей выборки. С удивлением для себя обнаружил, что двухкомнатные квартиры в панельных домах могут стоить как трехкомнатные. При этом у последних общая площадь выше, стоимость квадратного метра ниже и дом построен позже на 10-14 лет. Квартиры с малой площадью всегда дороже, так как внимание - "они легко сдаются". Это аргумент продавцов, на мой вопрос, почему так дорого. Еще один нелепый аргумент - сумма расходов за коммунальные платежи ниже. На самом деле, если вы покупаете квартиру в домах, построенных до 2004 года (приблизительно) разница между коммунальными платежами за двух- и трехкомнатную квартиру составляет пять-семь тысяч тенге в месяц. Относительно стоимости квартиры - это сотые доли процентов, которые не могут существенно вам позволить сэкономить или заработать.
Из 147 квартир 124 - это квартиры, которые составляли так называемый "вторичный фонд" - дома, построенные до 2012 года, с ремонтом и уже обжитые. Из них 31 квартира с раздельным санузлом. Именно в них наиболее оптимальные планировки и лучшее соотношение жилой площади к общей. И еще остаются 23 квартиры в новостройке, т.е. в строящихся или уже домах построенных домах, но где еще никто не живет. Они предстают в трех состояниях:
без ремонта - голые стены, перекрытия пола и потолки;
под ремонт - с выровненными полами и относительно прямыми стенами;
с ремонтом - так сказать "покупай и заезжай".
Я посмотрел 53 квартиры, которые показались мне интересными.
На что я обращал внимание во "вторичке" - прежде всего, смотрел на планировку и необходимость ремонта. С планировкой все плохо. Советское государство думало о квартирах для своих граждан - это плюс. Но вся планировка как будто заточена под хобиттов. Маленькие комнаты, узкие коридоры, невысокие потолки - это однозначно минус. Ремонт. Или даже "Евроремонт". Это большая тема, почему многие владельцы квартир думают, что в Европе именно в таких апартаментах живут люди. И именно с таким ремонтом. Однозначно, все, что указано как "ремонт свежий", "не требует ремонта" и "евроремонт" требовало обратного.
В процессе осмотра квартир я всегда задаю вопрос - у вас есть схема разводки электропитания в квартире и чек-лист, когда вы меняли трубы, задвижки, фурнитуру и стеклопакеты. И если про разводку электропитания еще кто-то мог ответить, то все остальные вопросы оставались без внятных ответов. Постараюсь объяснить, почему мне это важно.
Во-первых, без схемы трудно провести последующий ремонт. Во время сверления дырок в стене, есть вероятность (небольшая, но все же есть) попасть в провод и получить электроудар. Или отключить на время электричество в подъезде. Это неприятно. Во-вторых, трубы и задвижки имеют заявленный срок эксплуатации, который необходимо соблюдать. Если его игнорировать, то можно залить соседей и попасть на еще один ремонт. В-третьих, качество стеклопакетов можно проверить только зимой. Если они плохие, менялись давно или недавно, но почему-то контактов компании не сохранилось, вас ждет еще одна статья расходов.
Вывод - на рынке жилья в городе Алматы есть хорошие варианты покупки квартиры для молодой семьи из четырех человек. При этом вы всегда должны быть готовы к покупке квартиры с сомнительным ремонтом или без него. Это однозначно повлияет на удорожание вашей квартиры. Незапланированные расходы могут составить от 5% до 15% от стоимости вашей покупки. Для меня это неприемлемый вариант. За дополнительные 5%-15% можно приобрести вполне приемлемый вариант в новостройке.
Обзор квартир в новостройке будет в следующем посту. Прошу, задавайте мне вопросы, потому на них я уже могу отвечать с легкостью)))
*Язык и стиль автора сохранены
Читайте также: Покупка квартиры в Алматы: часть-1
Покупка квартиры в Алматы: часть-3
Покупка квартиры в Алматы: часть-4
